湘南大家の会

湘南あるある〜パート2〜

湘南は工務店にとって厄介なエリアって知ってましたか・・・

湘南特有の様々な条例制度等を知っておこう

 

憧れの湘南
湘南エリアで土地から購入して新築アパートを建築したい方必見・・・・

建蔽率と容積率、建築基準法だけをクリアーしてもダメなんです・・・・
今回、湘南大家の会『第二回目』は藤沢の条例等についてまとめてみましたので是非ともご覧下さいませ・・・

 

目次

1. 特定開発事業とは
2. 対策
3. 考察

1．特定開発事業とは

開発行為及び一定の建築計画を、事業規模に応じて特定開発事業と開発事業とに区分のうえ、住民周知の 手続及び公共施設等の整備基準を定めたものです。

特定開発事業については計画段階における説明会を行い近隣及び周辺住民に対して事業計画を説明するこ と、開発事業については事業段階における事業予告板の掲示により近隣住民に対して事業計画を周知すること を義務付けております。

また、雨水貯留施設等を含む公共施設等の設置を義務付け、良好な都市環境の形成を 図ることを目的としております。

 

＊藤沢市役所より抜粋＊

 

共同住宅にフォーカスして記載いたします。

 

＊藤沢での共同住宅にかかる特定開発事業

• 共同住宅、下宿、長屋又は寄宿舎 （事務所,店舗その他これらに類する 用途を兼ねるものを含む。）で、床面 積が３７㎡以下である住戸数が８以 上で構成される部分を有するものが特定共同住宅に指定されますので、１ルームタイプの共同住宅が８部屋以上になると該当します。
• 計画段階における住民周知期間が１ヶ月半程度かかる。（この期間中は建築確認申請が出来ません）

では一体、特定共同住宅に該当された場合、どのような制約があるのでしょうか。

 

＊ゴミ集積所の設置

＊自転車等駐車場の確保

＊管理標識の設置

＊４階以上の場合、消防活動空地

＊自動車駐車場の設置

 

 

 

 

2．対策

 

対策といっても、共同住宅で８世帯以上の場合は、いやでも特定開発事業にかかってしまうので、有効な対策はありません。。。

では、どのように新築アパート建築をすれば有効なのでしょうか。

 

１　３世帯の２階建てアパートを建築する

２　２世帯の３階建てアパートを建築する

３　設置基準通りに設備を設ける

 

このような感じでしょうか。

 

建築費用が安く済むのは、１番である３世帯の２階建てです。２階建の場合は、建築設計時に構造計算をせずに良いため、比較的簡単に施工まで行えます。

しかし、３世帯分を取るということは建築面積が広くなるために、土地代が割高になります。

１番では、建築費用が安く済む分、土地代が高くなり、２番である２世帯の３階建ての場合は、土地が狭くて良い分、設計時に構造計算が発生したり、３階建の場合は、階数が高かくなる分、余計に足場を組んだり、柱が長くなったりと、建築コストが一気に上がります。

 

では、３番の設置基準通りに設備を設ける場合を考えます。

ゴミ置き場や自転車置き場、管理標識などは、ほとんど問題はありません。

ここで大きな問題となるのは、駐車場の確保です。

では、何世帯になった時点から駐車場を確保しなくてはいけないのでしょうか。

藤沢市役所の手引きを見ると以下のような事が記載されております。

『開発行為で予定建築物が一戸建て住宅以外の建築物又は中高層建築物、 特定建築物（８住戸以上）若しくは特定共同住宅である場合 （面積・戸数×基準数値）』

さらに条例で調べると、何世帯に何台必要なのかの計算が本当に難しいんです。

条例の、但書きに以下のような文言があります。

「予定建築物等の 用途，その事業区域の周辺状況等を勘案し，市長が特に必要がないと認めるとき は，それぞれの項に規定する駐車施設の台数を減ずることができる」

結局、役所が認めれば駐車場も必要なくなるようです。

実際に、現在進めている藤沢案件ですが、１２世帯の共同住宅を建築予定しておりますが、駐車場の確保はありません。

実際のところ、市役所の窓口判断のようです。

 

 

 

 

３．考察

今回は藤沢市における特定開発事業と対策についてご紹介しました。最後に、大事なポイントをまとめてみましたのでご参考にどうぞ。

• 新築アパートの場合、８世帯以上になると建築するハードルが上がる
• 何世帯から駐車場の確保が必要になるのか不鮮明。
• 建築確認申請を提出するまで住民周知期間に１ヶ月半程度必要である。
• ご自身で土地を探して、工務店に建設依頼するよりも経験豊富なコンサルティング会社に依頼する方が良い。

 

自力で土地を探して、土地を購入してから、様々な法律や行政機関の独自な規制があり、予定通りの建築物が建たない事がないように、経験豊富なコンサルティング会社に相談することをお勧めいたします。

頼れる不動産投資コンサルタント会社を見つけて、楽しい不動産投資ライフを過ごしましょう。

ちなみに、近隣の茅ヶ崎市は、もっと厳しい規制があり、さらに、鎌倉市は、もっともっと厳しい規制があります。

この辺りは、また次回でのお話が出来ればと思っております。

 

 

 

 

どなたでもご参加出来ますので、是非とも『湘南大家の会』へご入会下さいませ。

湘南不動産投資の様々な情報を発信していきますので、ドシドシご参加下さい。

今後、勉強会や交流会も開催していく予定です。