この度、OJI株式会社は、ハワイの不動産会社との業務提携をすることになりました。
ハワイの不動産にご興味ある方は、是非とも、ご連絡下さいませ。
ハワイ不動産の魅力は以下より。
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ハワイの不動産の最大のメリットは安全な資産だということです。
2008年のリーマンショックはアメリカ不動産の価値崩落がもたらした危機でしたが、ハワイの不動産はそんなこととの影響も大して受けずに安定した価格を維持しております。
投資目的だけではなく、別荘代わりとして買う人がとても多いです。
ただ、市場として成熟しており、固定資産税や維持管理費が高くそこまで高い利回りは期待出来ませんが、ここ30年間でも年平均4～5％程度の価格上昇が続いており、資産の安全性も高くなっています。
Honolulu Board of Realtorsより抜粋
海外の不動産物件を保有していると大きな「節税メリット」があります。
不動産所得は給与所得や、他の所得と「損益通算」が可能な事です。
損益通算というのは不動産物件の「減価償却費」を使って所得を下げる事です。
簡単に説明すると日本の税法では不動産の構造によって耐用年数が定められています。
*構造別の耐用年数：鉄筋コンクリート（RC）47年、重量鉄骨34年、木造22年
仮に1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算した場合
RC：1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝減価償却費220万円／年
重量鉄骨：1億円×償却率0.030（耐用年数34年）＝減価償却費300万円／年
木造：1億円×償却率0.046（耐用年数22年）＝減価償却費460万円／年
さらに日本の税制では、物件が法定耐用年数超えている場合、「4年間での加速度償却」が認められています。
例えば、ＲＣ造のコンドミニアムを減価償却の対象にしてみると、築４７年オーバーのＲＣ造建物は約９年程度で償却可能です。
ハワイの場合借地権（土地がリース）の物件などもあるので、購入金額全てを損金で計算する節税方法もあります。
＊注意点は、借地の期限が来たら建物を所有していても退去しなくてはならないという事。
この事から借地期限を数年後に控えたコンドミニアムは取引価格が下がる傾向です。
減価償却費／年とはその金額分だけ自分の所得を減らす事はできるという事です。
例えば、年収1000万円だった場合、所得はおよそ700万円前後となります。
その700万円に対して1億円の木造を保有している場合、毎年460万円を差し引いて申告する事が可能です。
そうなると所得は240万となり殆ど税金を支払わないで良いレベルまで落とす事が出来るのです。
減価償却の対象となるのは建物部分だけであるため、日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率が「土地：建物＝8：2」と、土地の割合が高い国の不動産では、節税効果は低くなってしまいますが、ハワイの場合、一般的に土地と建物の評価比率は「土地：建物＝2：8」程度となり、償却可能額が大きくなるため、減価償却による節税効果は日本と比べて非常に大きくなります。
更に日本の居住者である場合、ハワイでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待出来るのです。
不動産の減価償却費を使って節税する方法は海外の物件を購入しても可能です。
日本国内で海外の物件も損益通算出来る事はまだあまり知られていません。
日本在住で、ある程度所得が高く、毎年多額の税金を支払っている人達には、これ以上の節税メリットはないのでは。
税金を多く払っている人の中には減価償却費を使えばお得にでコンドミニアムが手に入れられる場合があります。
＊注意＊
しっかりとした節税方法などは、税理士資格を所有する専門家へお尋ねください。
＊銀行融資について＊
《国内》
すでに資産運用での法人を所有し、さらに日本国内で不動産賃貸業を行っている人が限定ですが、日本政策金融公庫であれば融資の可能性があります。
（利用規約抜粋）
ご返済期間：設備資金 20年以内 ＜据置期間2年以内＞ 運転資金 7年以内 ＜据置期間2年以内＞
※条件等は変更になる場合がございます。詳細は直接金融機関にお尋ね下さい。
※融資には審査が必要。
ハワイの不動産に日本の抵当権を設定する事は出来ませんので、なかなか普通の金融機関からの融資は難しい状況です。
しかし、日本政策金融公庫以外の金融機関でも、すでに日本で所有している不動産に対し担保を設定出来るなど、条件によっては融資してもらえる機関もございます。
《現地》
現地に、パートナーシップを提携している不動産業者がおりますので、現地で、口座を開設して融資を斡旋することも可能です。
しかし、日本の銀行に比べると金利は、どうしても高くなってしまいます。
目安としては４〜５％の金利となります。
現地に口座を開設して、月々の家賃をドル建てで徴収して、ご自身がハワイ旅行の際に使う資金にも出来ますし、外貨建ての貯蓄としても資産の分散も可能です。
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ご興味のある方は、是非ともお問い合わせ下さいませ。
